房地产开发程序第一方面是前期的准备ღ◈✿，由计委对房地产项目的立项审批ღ◈✿，规委对项目规划的审批ღ◈✿，另一方面建筑施工阶段BGMBGMBGM老太太毛多ღ◈✿，开发商需要委托建筑公司进行项目建设以及出售房屋ღ◈✿，这个阶段对于房地产开发的是一个比较重要的阶段ღ◈✿，开发商为了能够更快的收回成本ღ◈✿，实现赢利ღ◈✿，在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售ღ◈✿。什么是商品房预售③提供预售的商品房计算ღ◈✿，房地产开发商投入到房屋整体建设时候所用的资金BGMBGMBGM老太太毛多ღ◈✿，达到工程建设总投资的百分之二十五以上ღ◈✿，确定了施工进度和竣工交付日期ღ◈✿，预售人就可以预售房屋ღ◈✿。

　　所谓的房地产开发贷款ღ◈✿，其实就是用于商品房以及其他房地产开发的中长期贷款项目ღ◈✿，这种贷款项目的最长贷款期限是三年ღ◈✿，也就是说这种贷款项目其实是专门为房地产商所提供的ღ◈✿。房地产开发贷款的利率会按照央行所发布的基准利率浮动来执行ღ◈✿，这种贷款项目主要分为住房开发贷款ღ◈✿，土地开发贷款ღ◈✿，房地产开发企业流动资金贷款等等ღ◈✿。如果想要办理房地产开发贷款的话ღ◈✿，需要满足以下这些条件ღ◈✿：①开发商必须要有企业法人的营业执照才行兴发娱乐187官网ღ◈✿，ღ◈✿。②开发商需要取得贷款项目的土地使用权ღ◈✿，同时土地使用权终止时间要比贷款终止时间长ღ◈✿。③开发商需要已经取得贷款项目的投资规划许可证ღ◈✿，开工许可证ღ◈✿，建设许可证等等ღ◈✿。同时要求开发商全部的立项文件必须是真实ღ◈✿，有效且完整的ღ◈✿。

　　房地产项目开发流程: (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商**关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态ღ◈✿。开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败ღ◈✿。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况ღ◈✿。 (二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究ღ◈✿。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段ღ◈✿。政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果ღ◈✿。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到**后的阶段ღ◈✿。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待ღ◈✿。 (三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步ღ◈✿。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是**关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱ღ◈✿。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷兴发娱乐APP下载ღ◈✿。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得兴发娱乐亚洲第一ღ◈✿。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式ღ◈✿。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》ღ◈✿。 (四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同兴发娱乐亚洲第一ღ◈✿。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计ღ◈✿、初步设计和施工图设计3个具体步骤兴发老虎pt亚洲第一登录平台ღ◈✿，ღ◈✿。方案设计反映了建筑平面布局ღ◈✿、功能分区ღ◈✿、立面造型ღ◈✿、空间尺度ღ◈✿、建筑结构ღ◈✿、环境关系等方面的设计要求ღ◈✿。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准ღ◈✿、基础形式ღ◈✿、结构方案及各专业的设计方案ღ◈✿。初步设计文件应该包括设计总说明书ღ◈✿、设计图纸ღ◈✿、主要设备与材料表ღ◈✿、工程概算书4个部分ღ◈✿。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸ღ◈✿、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明ღ◈✿。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积ღ◈✿、总建筑面积ღ◈✿、容积率ღ◈✿、建筑密度ღ◈✿、绿化率ღ◈✿、建筑后退红线距离ღ◈✿、建筑控制高度ღ◈✿、停车位个数等)ღ◈✿。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表ღ◈✿、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》ღ◈✿。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计ღ◈✿。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计ღ◈✿。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建设工程规划许可证》ღ◈✿。 (五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步,也是取得土地使用权后的第一步 在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后,就需要进行征地及拆迁安置的工作兴发娱乐亚洲第一ღ◈✿。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续ღ◈✿。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证,进行场地范围的实地划定兴发娱乐亚洲第一ღ◈✿。开发商只能在划定的范围内,进行征地及拆迁方案的实施工作ღ◈✿。 (六)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步,也是征地及拆迁安置后**重要的工作 取得土地使用权后,大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽,如何取得进一步开发所需的房地产开发资金,就成了房地产开发商**重要的工作ღ◈✿。开发商需要制定资金使用计划,然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量兴发娱乐官网下载ღ◈✿。再通过各种融资方案的选择,确定合理的融资方案ღ◈✿。目前,我国房地产开发商的融资渠道偏少,基本上是通过商业银行贷款,而房地产开发是风险极大的商业活动,一旦投资失败,将牵连银行体系ღ◈✿。**近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛,对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用ღ◈✿。 (七)建设工程招标是房地产开发的第七步,是选择合适的承包商和监理单位的有效方法 工程项目招标投标制,是我国工程建设市场的重大改革举措之一ღ◈✿。通过招标,房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商,以确保工程投资不超过预算ღ◈✿、质量符合设计要求ღ◈✿、工期达到预期目标ღ◈✿。在确定了工程承包商后,房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位,以便对工程进行建设工程监理BGMBGMBGM老太太毛多ღ◈✿。 (八)施工是房地产开发的第八步,也是项目能否及时优质完成的关键一步 为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工,国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线ღ◈✿、验线,并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后,才可以破土动工兴发娱乐亚洲第一ღ◈✿。在招聘监理单位之后,主要的项目工作就交由监理单位进行,开发商只控制**后的管理权,即保持对监理单位的有效监督,必要时解聘监理单位BGMBGMBGM老太太毛多ღ◈✿。项目施工完成后,还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收ღ◈✿。通不过验收,就不能投放到房地产市场ღ◈✿。 (九)市场营销与策划是房地产开发的第九步,是实现经济效益的关键一步 房地产项目的开发商,在开发项目即将完工之际,就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作ღ◈✿。如果开发商符合政府主管部门的预售条件,开发商就可以在进行施工的同时,进行所开发的房地产项目的预售工作ღ◈✿。房地产市场营销包括房地产市场调查研究ღ◈✿、确定营销目标与手段ღ◈✿、确定销售方式ღ◈✿、制定销售合同ღ◈✿、准备销售宣传资料ღ◈✿、培训销售人员ღ◈✿、参加必要的房展会ღ◈✿、选择广告的方式等ღ◈✿。甚至给项目起好听的名字,在商品房项目的销售中,都可以起到极为重要的作用BGMBGMBGM老太太毛多ღ◈✿。当然,房地产开发项目的租售,必须经过房地产行政主管部门的批准,取得销售许可证兴发娱乐官网ღ◈✿。ღ◈✿。 (十)物业管理是房地产开发的**后一步,是房地产开发的售后服务ღ◈✿。

　　房地产开发贷款就是对房地产开发企业所发放的ღ◈✿，而用于商业用房或者其他房地产开发建设的中长期项目贷款ღ◈✿。房地产贷款的对象应该是注册的有房地产开发ღ◈✿，经营权的某个集体ღ◈✿，外资或股份制企业ღ◈✿。 房地产开发贷款期限应该不超过三年ღ◈✿。 贷款原则上应该采取抵押担保或借款人有处分权的国债ღ◈✿，存单ღ◈✿，使用备付信用证的担保方式ღ◈✿，如果担保能力不足可以采取保证担保的方式ღ◈✿。按照开发内容的不同地产开发ღ◈✿，ღ◈✿，房地产开发贷款有几种不同的类型ღ◈✿，其中一种是住房开发贷款ღ◈✿，需要银行向房地产开发企业发放ღ◈✿，而用于开发建造ღ◈✿，并向市场销售住房贷款ღ◈✿。另外一种类型是商业用房开发贷款ღ◈✿，还是银行向房地产开发企业发放ღ◈✿，但这是用于开发建造而向市场销售ღ◈✿，这用于商业行为而不是家庭居住用房的贷款ღ◈✿。还有最后一种是土地开发贷款ღ◈✿，需要银行向房地产开发企业发放ღ◈✿，而用于土地开发的贷款ღ◈✿，但是目前这种业务品种已被停用了ღ◈✿。

　　房地产公司经常会招聘土建工程师（或者叫土木工程师ღ◈✿、现场工程师）ღ◈✿，尤其是新项目开工前可能有较多的招聘计划ღ◈✿。他们会喜欢有经验的施工员ღ◈✿，所以只要留意招聘公告ღ◈✿，作为有经验的施工员应该比较容易被房地产公司聘用兴发娱乐亚洲第一ღ◈✿。但是ღ◈✿，一般房地产公司的普通职业的工资比施工单位的施工员工资要低一些ღ◈✿，劳动强度也低一些ღ◈✿。

　　房地产开发策略存在着大量的风险因素兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ◈✿，如房产市场的波动兴发娱乐亚洲第一ღ◈✿，劳动力政策的变动等的升降等风险兴发娱乐-APP官方下载ღ◈✿，ღ◈✿，直接影响到房地产开发项目的绩效ღ◈✿，如果不能充分考虑这些风险ღ◈✿，采取有效的应对策略ღ◈✿，那么ღ◈✿，会对整个项目产生不可估量的损失ღ◈✿。由于房地产开发活动过程中ღ◈✿，有多重因素影响开发利润BGMBGMBGM老太太毛多ღ◈✿，而这些因素是难以避免预料ღ◈✿，控制的ღ◈✿，所以也有一定的概率出现亏损的问题ღ◈✿。在开发过程中存在诸多因素影响开发最终结果ღ◈✿，改善经营管理有的放矢ღ◈✿，是提高企业经济效益的关键ღ◈✿。国家政策对产业发展的影响是全面的ღ◈✿，行业政策的变化可以给房地产项目开发带来有利影响ღ◈✿，也可以造成严重的经济损失ღ◈✿。尤其在市场经济环境尚未完善的情况下ღ◈✿，政策风险对房地产市场的影响也会显著ღ◈✿，比较直接的是金融政策和财政政策ღ◈✿。